Parcelacija – sve o postupku, troškovima i rokovima; praktičan vodič za vlasnike, geodete i pravne korake. Zatražite ponudu u vašem gradu.
Parcelacija zemljišta predstavlja jedan od najvažnijih koraka za one koji žele legalno podijeliti zemljište, prodati dio ili pripremiti teren za gradnju. U ovom detaljnom vodiču otkrićete sve od zakonske definicije do prosječnih cijena u Sarajevu, Banja Luci i Mostaru.
⇒ BRZI LINKOVI
- Šta znači parcelacija zemljišta
- Vrste parcelacije zemljišta
- Postupak parcelacije zemljišta u BiH
- Parcelacijski elaborat – sadržaj i važnost dokumenta
- Cijena parcelacije zemljišta
- Pravni i katastarski aspekti parcelacije
- Etažiranje kuće i veza sa parcelacijom
- Savjeti vlasnicima zemljišta
- Najčešća pitanja o parcelaciji zemljišta (FAQ)
- Zaključak
Šta znači parcelacija zemljišta
Parcelacija zemljišta je postupak kojim se jedna katastarska parcela dijeli na dvije ili više novih parcela sa novim brojevima i površinama. Ovaj proces je zakonski regulisan i neophodan kada želite prodati dio zemljišta ili ga pravno odvojiti od matične parcele.
Definicija parcelacije prema zakonu u BiH
Prema Zakonu o zemljišnoj knjigi i katastru FBiH (član 117) i Zakonu o premjeru i katastru RS (član 92), parcelacija je promjena granica postojeće katastarske parcele kojom nastaju dvije ili više novih katastarskih parcela. U oba entiteta postupak je isti po suštini, razlikuju se samo nadležni organi.
Kada je parcelacija obavezna i ko je može pokrenuti
Parcelacija postaje obavezna u sljedećim situacijama:
- Prodaja dijela zemljišta (ne možete prodati “dio parcele” bez parcelacije)
- Dioba naslijeđene imovine među nasljednicima
- Izdavanje građevinske dozvole za objekat koji se nalazi na dijelu parcele
- Pretvaranje poljoprivrednog u građevinsko zemljište
Pokrenuti je može isključivo vlasnik ili svi suvlasnici uz ovjeru saglasnosti kod notara.
Razlika između parcelacije i etažiranja kuće
Parcelacija se odnosi na zemljište, dok etažiranje dijeli objekat na posebne dijelove (stanove). Ako imate kuću na parceli i želite prodati stan na spratu – radite etažiranje. Ako želite prodati dvorište iza kuće – radite parcelaciju. Često se rade zajedno kod stambenih zgrada.
Vrste parcelacije zemljišta
U zavisnosti od namjene zemljišta i broja vlasnika, parcelacija može biti različita.
Parcelacija građevinskog zemljišta
Najčešća vrsta je upravo parcelacija građevinskog zemljišta. Minimalna površina nove parcele regulisana je urbanističkim planom opštine – u Sarajevu minimum 300 m², u Banja Luci 400 m² za individualnu gradnju. u svakom od ovih slučajeva potrebna je saglasnost urbanističke službe.
Parcelacija poljoprivrednog zemljišta
Dozvoljena je samo do određenih granica – u RS minimalna parcela 2.000 m², u FBiH 3.000 m² za oranice. Ako želite manju parcelu, prvo morate promijeniti namjenu zemljištva (u građevinsko), što dodatno traje 6-12 mjeseci.
Parcelacija suvlasničkog zemljišta (razdvajanje među suvlasnicima)
Kod nasljeđivanja zemljišta često više osoba ima idealne suvlasničke dijelove. Parcelacija omogućava da svaki suvlasnik dobije svoj fizički, jasno određen dio parcele.
Za provođenje parcelacije potrebna je saglasnost svih suvlasnika, ili se postupak može sprovesti na osnovu sudske presude ako do dogovora ne dođe.
Više o diobi naslijeđene imovine pročitajte u članku Nasljeđivanje imovine u BiH: pravila, postupak i dokumenti.
Postupak parcelacije zemljišta u BiH
Postupak je identičan u oba entiteta i traje 3-8 mjeseci u zavisnosti od opštine.
Korak 1 – Angažovanje ovlaštenog geodete
Geodet mora imati licencu Federalne ili Republičke geodetske uprave. Potpisujete ugovor i dajete mu posjedovni list koji ne smije biti stariji od šest mjeseci. Cijena usluge kreće se od 600 KM naviše. Detaljan pregled cijena geometra možete pogledati u članku Cijena geometra – ucrtavanje kuće, parcelacija i etažiranje.
Korak 2 – Izrada parcelacijskog elaborata
Geodet izlazi na teren, mjeri GPS-om, ucrtava nove granice i izrađuje elaborat u digitalnom i papirnom obliku. Elaborat mora biti ovjeren pečatom ovlaštenog inženjera geodezije.
Korak 3 – Odobrenje nadležnog organa i upis u katastar
U FBiH se zahtjev podnosi opštinskoj službi za katastar i imovinsko-pravne poslove, a u RS Republičkoj upravi za geodetske poslove. Nakon donošenja rješenja (u roku od 15 do 45 dana) slijedi upis u zemljišnu knjigu. Kompletan postupak upisa nekretnine u katastar detaljno je opisan u vodiču Upis nekretnine u katastar – postupak, dokumentacija i troškovi.
Koliko traje parcelacija zemljišta i koji su najčešći problemi
Realno vrijeme: 4-6 mjeseci u Sarajevu, 3-5 mjeseci u Banja Luci. Najčešći problemi su:
- Sporni susjedi koji odbijaju potpisati zapisnik
- Nedostatak pristupnog puta do nove parcele
- Neusklađenost posjedovnog lista i stvarnog stanja na terenu
Parcelacijski elaborat – sadržaj i važnost dokumenta
Bez valjanog elaborata nema parcelacije. To je tehnički dokument koji dokazuje da je podjela izvodljiva.
Šta mora sadržavati parcelacijski elaborat
- Podaci o matičnoj parceli (katastarska opština, broj parcele, površina)
- Geodetski snimak stanja sa novim granicama
- Koordinate tačaka preloma u sistemu BHGRID
- Površina svake nove parcele
- Izjava o pristupu javnom putu
- Potpisi svih suvlasnika ili zapisnik o obilježavanju granica
Ko izrađuje i potpisuje parcelacijski elaborat
Izrađuje ga ovlašteni geodet, a potpisuje inženjer geodezije sa licencom. Samo takav elaborat prihvata katastar.
Rokovi i troškovi izrade elaborata
Izrada traje 15–45 dana, a cijena, u zavisnosti od broja novih parcela, iznosi 800-2.500 KM.
Cijena parcelacije zemljišta
Ukupni troškovi kreću se od 1.200 KM do 5.000 KM po parcelaciji.
Koliko košta parcelacija zemljišta u BiH
Prosječna cijena kompletne parcelacije (geodet + takse + upis) iznosi 2.200 KM za jednu novu parcelu na građevinskom zemljištu do 1.000 m².
Faktori koji utiču na cijenu (vrsta zemljišta, lokacija, broj parcela)
- Broj novih parcela (svaka dodatna +400 KM)
- Udaljenost od grada (skuplji terenski rad)
- Kompleksnost terena (šuma, brdo)
- Entitet (takse u RS niže su nego u Kantonu Sarajevo)
Prosječne cijene po gradovima
| Grad | Prosječna cijena (2 nove parcele) | Najniža zabilježena | Najviša zabilježena |
|---|---|---|---|
| Sarajevo | 2.800 KM | 2.100 KM | 4.200 KM |
| Banja Luka | 2.100 KM | 1.600 KM | 3.100 KM |
| Mostar | 2.400 KM | 1.900 KM | 3.500 KM |
| Tuzla | 1.900 KM | 1.500 KM | 2.800 KM |
Cijena parcelacije zemljišta prema iskustvima korisnika (forumi i prakse)
Na pojedinim internet forumima i Facebook grupama mogu se pronaći sljedeći cjenovnici:
- Jablanica: 1.600 KM za dvorišnu parcelaciju 450 m²
- Ilidža: 3.800 KM jer je trebalo raditi i etažiranje
- Pale: 1.800 KM komplet sa pristupnim putem
Pravni i katastarski aspekti parcelacije
Zakonski osnov i potrebna dokumentacija
Osnovni zakoni:
Potrebni dokumenti: posjedovni list, saglasnost suvlasnika, urbanistička saglasnost, kopija katastarskog plana.
Katastar i upis nove parcele nakon parcelacije
Nakon donošenja rješenja, katastar automatski dodjeljuje nove brojeve parcela. Upis u zemljišnu knjigu traje dodatnih 30 dana. Za provjeru novih brojeva parcela online možete koristiti Geoportal BiH.
Šta ako parcelacija nije moguća – ograničenja i rješenja
Glavna ograničenja:
- Nema pristupa javnom putu (minimalna širina 4 m)
- Parcela manja od urbanističkog minimuma
- Zemljište pod hipotekom
Rješenje: komasacija sa susjednom parcelom ili službenost prolaza.
Etažiranje kuće i veza sa parcelacijom
Razlika između etažiranja i parcelacije
Etažiranje dijeli zgradu na posebne dijelove (stanove), dok parcelacija dijeli zemljište ispod zgrade.
Za porodičnu kuću sa dva stana često se provode oba postupka.
Kada je potrebno uraditi etažiranje uz parcelaciju
Obavezno kod:
- Prodaje stana u kući sa više vlasnika
- Pretvaranja porodične kuće u stambenu zgradu sa posebnim ulazima
Savjeti vlasnicima zemljišta
Kako odabrati pouzdanog geodeta u BiH
Provjerite licencu na registru licenciranih geodeta FGU. Zatražite reference i potpišite ugovor sa jasno navedenim rokom izvođenja radova.
Kako ubrzati postupak i izbjeći dodatne troškove
- Pripremite svu dokumentaciju unaprijed
- Dogovorite se sa susjedima prije izlaska geodeta na teren
- Platite takse odmah nakon izdavanja rješenja
Najčešće greške prilikom parcelacije i kako ih izbjeći
- Neprovjeravanje urbanističkog plana → rješenje: više informacija u članku Kako dobiti građevinsku dozvolu
- Potpisivanje zapisnika bez prisustva → rješenje: obavezno prisustvujte na terenu
- Zaboravljanje pristupnog puta → rješenje: ucrtajte službenost prolaza
Najčešća pitanja o parcelaciji zemljišta (FAQ)
Da li mogu sam pokrenuti parcelaciju?
Ne. Samo ovlašteni geodeta može izraditi elaborat koji katastar prihvata.
Koliko traje proces od zahtjeva do upisa u katastar?
Postupak u prosjeku traje 4-6 mjeseci, a najbrže zabilježeno vrijeme bilo je 72 dana u opštćini Novo Sarajevo.
Da li se poljoprivredno zemljište smije parcelisati?
Da, ali samo do minimalne površine (2.000-3.000 m² u zavisnosti od entiteta).
Kako se obračunavaju troškovi parcelacije kada zemljište ima više suvlasnika?
Troškovi se obračunavaju prema idealnim dijelovima ili po međusobnom dogovoru. Najbolje ih je ovjeriti kod notara.
Zaključak
Parcelacija kao ključan korak u legalizaciji i podjeli zemljišta
Parcelacija nije samo tehnički, već i pravni proces koji omogućava pretvaranje zemljišta u stvarnu vrijednost. Bez nje nije moguće legalno prodati niti graditi na zemljištu.
Kada angažovati stručnjaka i zašto pravilna dokumentacija štedi vrijeme i novac
Angažujte geodetu čim dobijete ideju o podjeli – svaki dan odlaganja može produžiti čekanje na katastar i do mjesec dana. Pravilno izvedena parcelacija štedi hiljade maraka na sudskim troškovima i ponovnim izmjerama.
Ako planirate gradnju, sljedeći korak je legalizacija kuće ili građevinska dozvola.
Budite prvi koji će komentarisati ovaj članak!